房東收租要繳什麼稅？月租 2 萬算給你看：租金所得、房屋稅、地價稅，公益出租人省最多

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先搞懂這幾個詞

租賃所得

把房子租給別人收到的租金，屬於綜合所得的一種，每年 5 月報稅時要申報。

必要損耗及費用

出租房子會有折舊、修繕等成本，財政部每年公告一個比例讓房東直接扣除，近年是租金收入的 43%。也可以拿單據核實列舉。

押金設算租金

所得稅法規定，收了押金，要按當地銀行一年期存款利率算出一筆「利息」，也算進租賃收入。金額通常不大，但要一起申報。

公益出租人

把房子租給領有政府租金補貼的租客，經主管機關認定的房東。可以享有所得稅、房屋稅、地價稅三種優惠。

為什麼會發生這個問題？

很多房東以為只要沒開發票就不用報稅，其實租金收入屬於所得稅法第 14 條的「租賃所得」，每年都要併入綜合所得申報。

好消息是，不用把整筆租金都算成所得。財政部每年公告的必要損耗及費用標準，近年是租金收入的 43%，不用附單據就能直接扣；修繕、折舊等實際花費比較多的，也可以拿單據核實列舉。

持有稅也會變：房子拿去出租，房屋稅依房屋稅條例分成三種稅率。租金照當地一般租金標準申報的，1.5%～2.4%；沒有照實申報的，2%～4.8%；如果是公益出租人，可以跟自住一樣用 1.2%。地價稅出租一般不能用自用住宅千分之二，但公益出租人依住宅法可以用千分之二。

實際狀況或數字試算

月租 2 萬，一年要多繳多少所得稅？（費用率以當年度財政部公告為準，稅率為舉例）

同樣收 24 萬租金，薪水越高、稅率越高的房東，要繳的稅越多。另外依所得稅法，有收押金的，還要按一年期存款利率算一筆租金收入（押金 4 萬一年只有幾百元，金額不大，但規定要一起申報）。實際修繕、折舊花費比較多的，可以改用單據核實列舉。

同一間房子，房屋稅、地價稅差多少？（房屋現值 60 萬、申報地價 300 萬為舉例；實際稅率依縣市規定）

當公益出租人，房屋稅、地價稅都跟自住一樣。另外依住宅法，公益出租人的租金收入，每屋每月 1.5 萬元以內免納綜合所得稅，例如月租 2 萬，每月只有超過的 5,000 元要計入。

最容易踩到的坑

• 以為沒開發票就不用報租金收入。
• 忘了押金也要按存款利率設算租金。
• 房子出租了，還用自住、自用住宅稅率，被查到要補稅。
• 租金沒有照實申報，房屋稅被用最高 2%～4.8% 的稅率計算。
• 租給有領租金補貼的租客，卻沒申請公益出租人，白白少了三種優惠。
• 修繕花很多錢，卻沒留單據，只能用 43% 標準扣除。
• 把房子借給親友住沒收錢，以為不用管，可能被依一般租金設算。

建議怎麼做

1. 整理一整年的租金收入和押金金額。
2. 比較兩種扣除方式：43% 標準，或修繕、折舊、房屋稅、地價稅等單據核實列舉，選扣比較多的。
3. 5 月報綜合所得稅時，把租賃所得併入申報。
4. 房子開始出租，主動向稅務局申報用途變更，避免日後補稅。
5. 租客有領政府租金補貼的，申請成為公益出租人，房屋稅 1.2%、地價稅千分之二、租金每屋每月 1.5 萬內免所得稅。

常見問題

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