出租中的房子要賣？買賣不破租賃、帶約賣還是收回再賣，3 種做法比一比

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先搞懂這幾個詞

買賣不破租賃

民法第 425 條：房子交給租客、租客住著的時候，就算房東把房子賣掉，租約對新屋主一樣有效。

帶約賣

房子連同租約一起賣，新屋主接手當房東，繼續收租。

土地增值稅自用住宅稅率

賣自用住宅可以用 10% 的優惠稅率，但出售前一年內不能出租或營業使用。

為什麼會發生這個問題？

很多房東想賣房時，房子還租給別人。這時候要先知道：依民法第 425 條，租客住著的時候，房子就算賣掉，租約對新屋主仍然有效。所以不能因為賣房就叫租客馬上搬走。

例外是：沒有經過公證的不動產租約，期限超過 5 年或沒有約定期限的，不適用這條。一般 1～2 年的住宅租約，都會繼續有效。

所以賣出租中的房子，要先想好買方是誰：想收租的投資買方，可以直接帶約賣；想自住的買方，就要和租客協議提前終止、或等租約到期。還要注意稅：出售前一年內有出租，土地增值稅就不能用自用住宅的 10% 稅率。

實際狀況或數字試算

3 種做法比一比

不管哪一種，都要先把租約內容告訴買方，寫進買賣契約，避免交屋時才發現有人住。

最容易踩到的坑

• 以為賣了房子，租客就要馬上搬走。
• 沒告訴買方房子有出租，交屋時才發現。
• 帶約賣卻沒把押金、租金交接清楚。
• 以為出租過的房子賣掉也能用自用住宅 10% 土增稅率。
• 和租客口頭說好提前搬走，沒有寫成書面。

建議怎麼做

1. 先看租約：到期日、提前終止條款、押金多少。
2. 想好要賣給收租的買方，還是自住的買方。
3. 帶約賣：把租約、押金、租金收付寫進買賣契約，交屋時一起交接。
4. 要收回：依租約條款和租客協商，談好後寫成書面。
5. 算稅：出售前一年內有出租，土增稅用一般稅率試算，房地合一稅也一起算。

常見問題

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